In un contesto di generale trasformazione e di forte prossimità alle reti di trasporto urbano, locale e territoriale, l’area di progetto presenta alcune criticità legate alla marginalità del lotto, alla sua posizione in aderenza alla linea ferroviaria e alla disponibilità di un unico fronte strada. In risposta a questo, la ricerca di nuovi fronti, la catalizzazione di nuovi flussi e la nascita di nuove relazioni sono finalità primarie di co.DECK.
La direttrice ciclopedonale che attraversa il lotto da nord a sud è l’“asse forte” del progetto, e permette da una parte di connettere efficacemente il lotto alla stazione ferroviaria di Rogoredo e alla linea M3, dall’altra di materializzare il cosiddetto “raggio verde”, inanellando una sequenza di giardini urbani (“pocket parks”) lungo una direttrice ideale che collega il Parco Sud con il centro di Milano. L’edificato è stato concentrato nella parte nord del lotto, per garantire al verde di progetto una “massa critica” tale da preservarne qualità e funzioni ecologiche. La volontà di stimolare nuove relazioni anche nei confronti di contesti attualmente dismessi ha portato a valutare il “lungo ferrovia” non tanto come un elemento di degrado da cui “proteggersi”, quanto come un ulteriore fronte urbano, valorizzabile attraverso la creazione di uno spazio pubblico pensile. Tra i due fronti urbani lineari, di via Toffetti e della ferrovia, gli spazi aperti sono stati modulati e differenziati in corti tematiche e piazze, che conferiscono complessità e qualità urbana al progetto e mediano localmente il rapporto con l’abitare. L’accessibilità dell’area è stata pensata nell’ottica di un futuro nel quale l’auto di proprietà sarà auspicabilmente una necessità sempre meno stringente, prevedendo una piazzola per il Kiss&Ride e la dotazione di servizi condominiali di bike e car sharing.
co.DECK vuole sfruttare gli aspetti strategici di una collocazione urbana riassumibile come “vicina a tutto, per chi ha necessità di muoversi”. L’obbiettivo è costituire un primo “approdo urbano” per una comunità (studenti, pendolari, ricercatori, liberi professionisti) in gran parte non ancora insediata ma già legata a Milano, che necessita di un contesto stratificato e su misura, ricettivo e identitario.

Via Toffetti e il DECK, i due spazi pubblici principali del progetto, sono collegati dalla “piazza che sale”, crocevia dei flussi e baricentro della vita pubblica, che si sviluppa su entrambi i livelli (da +0 a +4 m), assorbendo la differenza di quota tra i due fronti, e aumentandone l’attrattività e il valore. Su questi spazi affaccia il sistema dei servizi pubblici urbani, dei luoghi dedicati al lavoro e degli spazi commerciali. Adiacenti alla piazza centrale gli edifici si raggruppano intorno alle “corti tematiche”, protette e semi-pubbliche, da cui si può accedere agli alloggi e ai servizi integrativi all’abitare.
I servizi pubblici urbani (emeroteca, centro civico e spazi associativi, sportelli pop-up per il cittadino) sono luoghi aperti alla vita del quartiere e a momenti di costruzione della comunità e di coesione sociale. I luoghi del lavoro, considerate le caratteristiche dei futuri abitanti, sono stati declinati nelle forme del SoHo e del co-working. Lo “Small office Home office”, una casa bottega sviluppata su due livelli, è stato sfruttato per gestire in modo dinamico l’attacco a terra degli edifici e la transizione tra spazi pubblici e residenziali. Il cluster chiamato “social food market”, situato nei pressi della piazza, raccoglie invece attività commerciali di vicinato affiancate a funzioni di loisir, ristorazione, intrattenimento.
Lo “slittamento” generato dal DECK garantisce il contatto diretto tra le corti e la residenza. I servizi integrativi all’abitare (ciclo-officina, cucina condivisa, aule studio, palestra, utensileria) sono collocati linearmente lungo un percorso riservato ai residenti che affianca, al piano terra, l’area verde situata sotto il DECK. Nell’intersezione tra la piazza centrale e la spina di servizi all’abitare si trovano gli uffici del gestore sociale, figura fondamentale che assicura vantaggi in termini di efficienza gestionale (riducendo, ad esempio, il rischio di morosità) e di maggior coesione e coinvolgimento della comunità. Le coperture di alcuni edifici sono inoltre attrezzate con serre per piccoli orti pensili e solarium.

Il contesto e le caratteristiche dell’area, le dinamiche e in particolare la congiuntura che Milano sta vivendo, suggeriscono uno sbilanciamento del profilo di utenza della futura comunità verso giovani studenti e lavoratori, giovani coppie e piccole famiglie, alla ricerca di una sistemazione collegata, dinamica e allo stesso tempo accessibile. In un orizzonte cooperativo e di un equilibrato mix sociale ed economico della comunità sono state individuate delle “categorie fragili” che in essa possano trovare un ruolo e una reale integrazione, come famiglie solidali, mamme di giorno, piccoli gruppi di disabili autosufficienti, anziani e grandi anziani.
Per assorbire le diverse aspettative e necessità della comunità sono state previste soluzioni differenziate. L’unità abitativa di base del progetto è costituita dal classico appartamento, in diversi tagli dimensionali, ma è la modalità di aggregazione delle unità tra loro che ha permesso di definire diverse “tipologie” in grado di rispondere alle esigenze di ogni futuro inquilino: alloggi per studenti e foyer, cohousing (nel caso delle unità in proprietà), co-residenze sociali e co-living, una guest house per soggiorni a breve-medio termine. Ciò che distingue le diverse tipologie sono i “dispositivi spaziali” che mettono in relazione gli alloggi e che ne gestiscono la transizione verso lo spazio pubblico.
Il disegno degli spazi in comune è l’opportunità di rispondere congiuntamente a requisiti sia di natura tecnica che di natura sociale. I dispositivi spaziali così individuati sono: l’atrium, il portico, la loggia-ballatoio, le coperture attrezzate degli edifici.
Tra questi, il più significativo è quello costituito dal sistema loggia-ballatoio, interpretazione della tipologia “casa di ringhiera”, che funge da accesso principale agli alloggi, con un’attenzione al controllo dell’introspezione, e allo stesso tempo ne rappresenta la loro naturale estensione, come terrazzo. Con l’integrazione di un sistema oscurante rappresenta inoltre un dispositivo tecnologico in grado di controllare l’irraggiamento, migliorare il benessere acustico, filtrare l’aria attraverso il verde pensile, regolare e dissipare umidità e calore.

Il progetto prevede la realizzazione di Edilizia Residenziale Sociale per 1/3 in vendita e per il resto in affitto. Per le due tipologie, che presentano soluzioni del tutto analoghe (struttura prefabbricata, cappotto esterno, dispositivi passivi per il controllo dell’irraggiamento, per il benessere acustico e termo-igrometrico, a sud e ovest, soluzioni tipo “bow window” ad est, ecc.), vengono proposti due diversi costi di costruzione. Tale differenza dipende da un livello di finiture leggermente più alto per la parte a vendita rispetto alla parte in locazione, ed è stata prevista per favorire l’assorbimento degli alloggi in vendita e incrementare la sostenibilità economica dell’intera operazione. I costi proposti sono rispettivamente di 1150 €/mq e di 1050 €/mq e sono stati ricavati dall’analisi comparativa dei costi di costruzione di realizzazioni recenti nell’ambito del Social Housing all’interno della Città Metropolitana di Milano con caratteristiche comparabili a quelle di progetto. Gli importi sono stati attualizzati al 2020 mediante gli indici ISTAT per l’edilizia. Il costo di costruzione proposto per l’edilizia libera non residenziale è stato costruito tenendo conto delle caratteristiche formali e prestazionali richieste da tale segmento di mercato, considerando quindi la presenza di ampie superfici vetrate e di una maggiore incidenza di finiture e impianti (tale funzione è infatti collocata principalmente al piano terra e costituita da funzioni commerciali e terziarie). Il valore proposto è di 1400 €/mq. La realizzazione dei servizi pubblici previsti si considera coperta dagli oneri di urbanizzazione, dovrebbe venire in ogni caso definita con maggiore dettaglio nella fase attuativa. Il costo di costruzione di 90 €/mq per l’area a verde attrezzato è stato definito pesando i costi (ricavati da prezziari DEI 2019) delle diverse superfici attrezzate previste dal progetto. Tale area, ammontante nel complesso a 16750 mq, è costituita per il 30% circa da aree pavimentate e per il resto da aree a verde, oltre che da un campo da gioco pavimentato con conglomerato drenante. Il valore proposto è stato dunque incrementato per considerare la realizzazione della piattaforma pubblica sopraelevata di circa 1500 mq (“Deck”) che costituisce il cuore del progetto dello spazio pubblico. La stima dei costi di costruzione è stata fatta ipotizzando un lotto sgombro da preesistenze e senza considerare i costi delle opere di bonifica dei suoli.